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【工作心得】家属代签的《二手房买卖合同》是否有效

【案例简介】

    2014年初,张某自行出资全款购置房屋一套,后,因工作调动房屋一直闲置。2015年中旬,张某将房屋钥匙及产权证书交给母亲,请母亲帮助打理房屋,有合适机会可将房屋出租贴补家用。张某母亲遂将房屋在网上挂牌出租。

    2016年度,张某房产出现大幅增值,张某母亲想将现有房屋出售,在其他地区购买“学区房”,同年8月,张某母亲持张某房本、身份证复印件、户口本到某房产中介机构,将涉案房屋挂牌销售。

2016年10月,经房产中介机构撮合,张某母亲以张某名义与刘某签订《二手商品房买卖合同》,将房屋出售给刘某。

合同签订后张某母亲告知张某房屋出售的事实,张某极力反对,致使房屋无法在合同约定期限内过户,刘某遂将张某及张某母亲起诉至法院,要求法院依法确认《二手房买卖合同》有效并判令两被告履行房屋过户义务。

    张某向律师提出以下问题【咨询问题】:

     1、《二手房买卖合同》效力

     2、张某是否应当负有配合房屋过户的义务?

    【律师分析意见】

     本案中涉及到两个法律关系,一个是无权处分的法律后果;另一个是合同之债与无权变更的法律关系。

    第一、关于无权处分的法律后果。

     本案中,张某系涉案房屋的产权人,其母亲在未征得本人同意的情况下擅自出售涉案房屋构成无权处分。

关于无权处分的法律后果,《合同法》第51条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

但《物权法》第3条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

    以上两法条在对于无权处分的买卖合同效力上认定不同,在具体问题上,新法效力优先,因此,在买卖合同法律关系中,特别是房屋买卖合同,无权处分的合同不再考量权利人是否追认,合同均有效。

    第二、对物权进行处分的买卖合同是否能够导致物权变动

《物权法》第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

上述法条可以看出合同有效不一定能够引起物权发生变动,房屋作为典型的不动产,其物权变更依据不动产登记,并不来源于合同约定。换而言之,本案中《二手房买卖合同》有效并没有导致刘某在合同签约并支付购房款时取得房屋所有权。

 就本案而言,张某本人并不同意出售房屋,刘某的主张缺乏法律依据。《买卖合同司法解释》第三条规定:出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。因此,刘某可另行起诉要求解除《二手房买卖合同》并主张赔偿。

      此无下文。



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