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在天津,什么条件才是二手房的命脉!!!


         

买“老破小”,还是“远大新”?这是一个“世纪难题”!


但实际上,这不是一个“两选一”的问题,而是一个“谁先谁后”的问题。


因为刚需人群的最佳房产配置是“1+1”。即:自住的环城“远大新”+孩子上学的市区“老破小”。


中产阶级的理想房产配置是“1+1+1”。即:市区学区房+市区改善新房+远郊别墅。


发现没有?无论低产还是中产,配置房产时都少不了一个二手房!


对于投资人群来说, 也会优先选择二手房。


因为楼市行情都是快涨慢回,且呈波段式。比如去年的516行情,仅持续了半个月左右。


假若买新房的话,一般要2-3年才能交房,根本与那波行情无缘。二手房则不同,可以随时出售,不会错过任何行情。


值得一提的是,二手房是三大价值的集合体,即居住价值+流通价值+学位价值。


其中,流通性是极为重要的一大指标。


如果一个小区流通性差,价格则需要打八五折。反之,一个小区流通性越高,升值潜力越大。


那么,流通性较高的小区都长什么样?有哪些共同的DNA呢?


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市区和环城150个活跃小区,并从近期成交量、带看量、在售房源量等多个维度进行了考量。


和平区比较活跃的小区是诚基经贸中心、金茂广场、天兴里,其中诚基经贸中心不仅稳居和平首位,也是全市热卖小区NO.1。


南开区比较活跃的小区是奥城公寓、大园新居、金环里,其中奥城公寓也是全市的翘楚、热销榜的“常客”。


红桥区比较活跃的小区是西关北里、金领国际和风采里。三者成交量其实差距不大。


河北区比较活跃的是金田花园、金狮家园、泰来嘉园。金田花园一骑绝尘,遥遥领先其他小区。


河东区比较活跃的是东惠家园、东瑞家园、盛世嘉园,三个小区均位于真理道板块。


河西区比较活跃的小区是景兴西里、新城小区、元兴新里。其中景兴西里、新城小区都位于挂甲寺板块。

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整体来看,市区流通性高的小区主要有两大特性:


学区

纵观和平区热卖小区,约80%都是重小学区房。


诚基经贸中心是耀华小学学区,金茂广场、天津大都会SMART、怀远里是万全小学学区,天兴里、文善里、吉利花园是和平中心小学学区,都会轩是天津实验小学学区……


诚基中心曾经出了名的乱,隔断房、群租房、日租房遍布,多次整治后现已改观许多。最近今晚物业又退出了。


但即使之前饱受诟病,仍丝毫不妨碍小区领衔全市热销榜。最大原因就是,诚基中心是耀华小学学区房。


耀华小学虽然不是重点,但却属于和平一片,对应的中学是耀华、二南开、汇文、19中。换句话说,可以把诚基中心看成是中学学区房。


另外,诚基中心都是小户型,1、2号楼主打68平米复式,3号楼主推60平米独单。虽然价格上不占优势,但总价低,还是学区房,想购买的人自然很多。


河西区元兴新里小区房价跨度很大,有的房源能卖4万+甚至5万+,有的却只能卖3万多。


1月5日小区成交一套34.98平米,中楼层,成交单价32505元/平米,而2018年12月24日,小区成交的一套35.22平米的高楼层,卖到了45429元/平米。


同一小区,中楼层不如高楼层卖得高,这是为什么?


因为元兴新里对应的学区片区不是同一所小学,分单双号,单号门上上海道小学,双号门上马场道小学。故而,房价也不能同日而语。

小户型

南开区奥城公寓,虽然对应的小学只是个普小,但仍常居热销榜首位。


原因在于,小区大多是34平米左右的小户型,总价低,算下来一套才六七十万。更重要的是可以落户。


试想新房现在都是80平米“起步”,即使单价再便宜,市区没有个200万也下不来。


而奥城公寓六七十万就可以落户,还是落在地王丛生、学府氛围浓厚的南开区!轻轻松松就戳中了新天津人的心。所以成交高企也在情理之中。


此外,河西区卖得最好的景兴西里,也是主打小户型,40平米一室,60平米两室;河东区东惠家园成交的也大多是46平米左右的独单……


河西区海景文苑与海景雅苑仅一路之隔,同一开发商,品质也差不多,但海景雅苑却比海景文苑流通性高。


原因就出在户型上。海景雅苑最小户型56平米,而海景文苑最小户型97平米,一个总价200多万就可以入手,一个得400来万。


所以,户型小,就代表着总价低,上车门槛低,流通性更高。

购买市区二手房

宜:小户型,学区房      忌:老破大


小户型、学区房流通性最好,安全可靠,收益有保障,日后转手不成问题。


而“老破大”,房龄又老,户型又大,是二手房交易中的“老大难”。选择不慎,很容易被套。